記者丨李惠琳 編輯丨譚璐
完成債務(wù)重組的富力地產(chǎn)，又遇危機(jī)。
9月4日，富力披露，旗下三家子公司收到通知，對(duì)尚未償還貸款的擔(dān)保資產(chǎn)，委任接管人。
這三家子公司為兆晞、富力香港及御逸，其中，兆晞持有的68間酒店及一幢寫(xiě)字樓，為該筆貸款的擔(dān)保資產(chǎn)。
這意味著，富力可能失去這68間酒店和寫(xiě)字樓資產(chǎn)。
左：李思廉，右：張力
富力此前是“雙老板制”，兩位創(chuàng)始人是張力、李思廉。2023年底，張力辭任公司董事及行政總裁，退居幕后?，F(xiàn)有董事長(zhǎng)李思廉，是明面上的話事人。
刻下，富力再次進(jìn)入危急時(shí)刻，李思廉需要繼續(xù)闖關(guān)。
易主危機(jī)
房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，遭遇清盤(pán)，不在少數(shù)。發(fā)生在富力身上，卻有點(diǎn)意外。
2022年11月，富力已完成合共467億元的境內(nèi)外債務(wù)重組，獲得三年喘息時(shí)間。
此次，富力被債權(quán)人逼著清盤(pán)，再次暴露其錢(qián)緊局面。
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事發(fā)7月8日，因一筆6.137億美元，約合人民幣44億元債務(wù)的本息未償還，債權(quán)人對(duì)富力子公司兆晞提交清盤(pán)呈請(qǐng)。
該筆融資在2023年1月簽訂協(xié)議，兆晞為借款人，富力香港為擔(dān)保人之一，抵押物包括兆晞的全部股權(quán)。
提出清盤(pán)呈請(qǐng)的貸款方Seatown Private Credit Master Fund，隸屬于新加坡政府投資機(jī)構(gòu)淡馬錫，其持有未償還本金額的18%約1.1億美元。
突遭清盤(pán)，富力也大感意外。
“有擔(dān)保債權(quán)人可以行使其權(quán)利，強(qiáng)制執(zhí)行抵押品，而不是申請(qǐng)附屬公司清盤(pán)?！备涣Ρ硎荆瑢⒗^續(xù)與呈請(qǐng)人溝通，以達(dá)成友好解決方案。
未料，協(xié)商未果，8月19日淡馬錫又再對(duì)富力香港提交清盤(pán)呈請(qǐng)。
“任何此類(lèi)申請(qǐng)清盤(pán)的嘗試都會(huì)損害價(jià)值，并會(huì)減少債權(quán)人的可收回的追討?！备涣Ξ?dāng)時(shí)表示。
于富力而言，酒店是其核心資產(chǎn)之一，也是在地產(chǎn)低谷周期，重要的現(xiàn)金流來(lái)源。富力旗下不少酒店，位于旅游熱門(mén)區(qū)域，經(jīng)營(yíng)情況正逐步復(fù)蘇。
2023年，68家酒店在內(nèi)的富力酒店業(yè)務(wù)，收入大增至63.65 億元。今年上半年也有27.62億元進(jìn)賬，在總收入中占比19.4%。
“其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的改善，有助鞏固本集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況及資產(chǎn)價(jià)值。”富力在年報(bào)中稱(chēng)。
一旦這些酒店資產(chǎn)被清盤(pán)，將降低其后續(xù)償還債務(wù)的能力。
轉(zhuǎn)圜余地
有觀點(diǎn)認(rèn)為，富力披露對(duì)附屬公司資產(chǎn)委派接管人，意味著已失去保住酒店資產(chǎn)的可能。
不過(guò)，記者采訪的多位專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，李思廉和團(tuán)隊(duì)還有轉(zhuǎn)圜的余地。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析，富力旗下的68間酒店及一棟寫(xiě)字樓，被委托給托管人后，可能會(huì)被出售或以其他方式處置，取決于富力與債權(quán)人的協(xié)商結(jié)果。
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康德智庫(kù)專(zhuān)家、上海市光明律師事務(wù)所付永生告訴《21CBR》記者，資產(chǎn)委任接管人的任命，是為了管理和控制公司的特定資產(chǎn)，以確保不會(huì)被隨意處置或轉(zhuǎn)移，保護(hù)債權(quán)人的權(quán)益。
清盤(pán)的可能性取決于多種因素，包括公司的財(cái)務(wù)狀況、法律程序的進(jìn)展、法院的裁決、公司與債權(quán)人的協(xié)商結(jié)果等。
根據(jù)公告，香港法院關(guān)于兆晞和富力香港的清盤(pán)聆訊，將分別于9月25日、10月30日審理。
根據(jù)以往房企的案例，債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)，是給房企施壓，催促其及時(shí)償債。多數(shù)案例中，清盤(pán)呈請(qǐng)或被撤回，或被法院駁回。
“富力雖成功完成債務(wù)重組，仍面臨流動(dòng)性危機(jī)，表明公司的財(cái)務(wù)狀況并不穩(wěn)定。”
在付永生看來(lái)，債權(quán)人提出對(duì)富力相關(guān)資產(chǎn)的清盤(pán)申請(qǐng)，可能是一種施壓手段，也可能是真的希望通過(guò)清盤(pán)追討貸款。
一位房企人士提到，考慮清盤(pán)后的清償率較低，法院會(huì)綜合評(píng)估，只有清盤(pán)價(jià)值符合大多數(shù)債權(quán)人的利益才會(huì)被批準(zhǔn)。如果債權(quán)人愿意談判，法院一般不會(huì)頒令清盤(pán)。
富力在公告中稱(chēng)，正在評(píng)估委任接管人的法律、財(cái)務(wù)和營(yíng)運(yùn)影響，并探討全面可行的解決方案。
長(zhǎng)年虧損
其實(shí)，李思廉旗下的酒店業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)狀況一直不算太好。
截至6月末，公司擁有90家酒店，以奢華型、超高端型酒店為主，其中不乏萬(wàn)豪國(guó)際、洲際、希爾頓等品牌，資產(chǎn)總額達(dá)423億元，多數(shù)來(lái)自王健林的酒店資產(chǎn)包。
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李思廉當(dāng)時(shí)認(rèn)為，這是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)，這些酒店資產(chǎn)約330億元，年利潤(rùn)達(dá)8.73億元。按照設(shè)想，它們每年將給富力帶來(lái)15億元利潤(rùn)。
可惜，李思廉未獲得預(yù)想中的回報(bào)。
納入這74家酒店后，富力的酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，從23.8億元飆升至70億元。
然而，公司一直未能賺到錢(qián)，2022年，其酒店的虧損額升至24億元，今年上半年仍虧了4.4億元。
虧損的原因之一，在于高昂的融資成本。
上半年，其酒店業(yè)務(wù)的融資成本為4.56億元，占集團(tuán)融資總成本的11%。截至6月末，該板塊存有負(fù)債16.7億元。
此外，酒店屬于高成本、低周轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)，且具有周期性，考驗(yàn)營(yíng)運(yùn)效率。
富力接手后，又經(jīng)歷疫情等多重挑戰(zhàn)，運(yùn)營(yíng)難度加大。
李思廉曾希望借酒店資產(chǎn)融資、發(fā)行Reits等，又遭到政策收緊。2020年，富力嘗試發(fā)行“26億富力酒店二期ABS”未果。
2022年開(kāi)始，富力陷入流動(dòng)性危機(jī)，為了回籠資金，李思廉多次出售酒店資產(chǎn)。
第一個(gè)被賣(mài)出的，是福州天元國(guó)際威斯汀，代價(jià)為4.3億元。之后，廣州富京酒店、北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店等，也接連被擺上貨架。
富力在2023年年報(bào)中指出，仍在積極物色機(jī)會(huì)，出售酒店變現(xiàn)。
當(dāng)下，地產(chǎn)銷(xiāo)售未有明顯改善，公司流動(dòng)性困境越發(fā)明顯。
今年8月，富力另有三筆美元優(yōu)先票據(jù)利息尚未支付，合計(jì)1.47億美元。
長(zhǎng)袖善舞的李思廉，能否再次解決債務(wù)問(wèn)題，牽動(dòng)著這些酒店的命運(yùn)。
圖片來(lái)源：富力地產(chǎn)，除標(biāo)注外
